Předkupní právo při prodeji nemovitosti

27.04.2019

Od 1. ledna 2018 se vrátilo předkupní právo při prodeji spoluvlastnického podílu. Jeho cílem je sjednotit vlastnictví nemovitosti pro zjednodušení následného nakládání s majetkem. V praxi se převod prodlužuje a zejména u nových developerských projektů hrozí znehodnocení majetků při prodeji (sdílené garážové stání, sklepy, příjezdové cesty).

Pokud se rozhodnete pro prodej podílového spoluvlastnictví jste povinní nabídnout předkupníkovi (podílníkovi) podíl za stejných podmínek jako koupěchtivýmu (kupujícímu), to znamená za stejnou kupní cenu, podmínek splacení i znění kupní smlouvy. Nabídku je třeba učinit písemně, s nabídkou k uplatnění práva přiložíte kupní smlouvu (lze začernit údaje kupujícího). Doporučují poslat tzv. dodejkou, kdy máte potvrzené přijetí. V opačném případě platí domněnka doby dojití, v rámci ČR jsou to 3 pracovní dny, mimo ČR 15 dnů.

Lhůta pro uplatnění předkupního práva je tři měsíce od doručení nabídky. V případě, že nabídku nevyužijí v daném termínu proběhne klasický převod. Pokud se rozhodnou koupit, musí dodržet podmínky v přiložené kupní smlouvě. Když o podíl projeví zájem víc zájemců, pak se podíl dělí v poměru dle jejích podílů na nemovitosti.

Škoda způsobená nenabídnutím uplatnění předkupního práva je vymahatelná do tři let.

Jako u všeho i zde je nejjednodušší řešení dohoda. Předkupník se může vzdát předkupního práva a to jak pro konkrétní převod, tak i trvale (zápis do katastrů nemovitostí).

Výjimkou je převod ve prospěch osoby blízké v přímé linii, kdy není nutné nabízet podíl ostatním předkupníkům.

Nelze však předkupní práva obejít bezúplatným darem, v takovém případě maji právo předkupníci koupit podíl za cenu obvyklou dle znaleckého posudku.

Jak jsem zmínil na začátku, díky předkupnímu právu vznikají komplikace u nově vzniklých novostaveb na příjezdových cestách a garážových stáních, které jsou často v podílovém spoluvlastnictví. Pokud se nejedná o přídatné spoluvlastnictví (nedílnou součástí jednotky/rodinného domu), vznikají situace, kdy je díky ztrátě garážového stání majiteli znehodnocený majetek díky koupi souseda nebo druhý extrém, kdy si u soudu musí zřídit věcné břemeno práva přístupu při ztrátě příjezdové cesty. Proto se v budoucnu dají očekávat další úpravy zákona nebo minimálně soudní precedens při řešení takových situací.

Yuriy Tsypuk