Co a jak si ověřit u pozemku na výstavbu rodinného domu?

28.08.2019

 Pokud jste se rozhodli pro stavbu vlastního domu, volba vhodného stavebního pozemku pro Vás představuje zásadní rozhodnutí, které po podpisu kupní smlouvy půjde jen obtížně měnit. Zde je 10 základních otázek, na které byste měli před koupí vybraného pozemku znát odpověď.

1) Není v daném území vydána stavební uzávěra?

V prvé řadě je třeba se zastavit u samotného pojmu stavební uzávěra. Jde o opatření obecné povahy, jehož cílem je zachovat konkrétní území ze stavebního hlediska po přechodnou dobu v určitém stavu pro budoucí využití. Stavební uzávěra omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, jestliže bylo schváleno její zadání, nebo podle jiného rozhodnutí či opatření v území, jímž se upravuje využití území. Tuto informaci si ověřte na webových stránkách dané obce v sekci "úřední deska". V případě již vydané územní uzávěry se máte možnost vyzvat příslušnou obec k zrušení takového opatření a pokud tato dobrovolně nevyhoví, máte možnost obrátit se se svým návrhem na zrušení opatření obecné povahy na krajský soud v tom kraji, v němž je stavební uzávěra vydána.

2) Jaký je právní stav pozemku?

Chcete-li efektivně předejít nepříjemným překvapením, díky kterým můžete v krajním případě o celý pozemek přijít, měli byste si velmi pečlivě ověřit právní stav pozemku. Pojem právní stav pozemku zahrnuje veškeré formy dluhu, omezení či zajištění, kterými je pozemek zatížen, ale rovněž informace, kdo je skutečným vlastníkem pozemku, případně s jakou částí pozemku může disponovat. Výše uvedené informace naleznete v katastru nemovitostí na Listu vlastnictví, který lze opět získat prostřednictvím online nahlížení (zde si však dávejte pozor, neboť se v neplaceném výpisu nemusí zobrazovat veškeré informace) nebo prostřednictvím výpisu vydaného službou Czech point, kterou naleznete v obecních úřadech či na poště. Na Listu vlastnictví se zaměřte zejména na údaje o vlastníkovi pozemku a v případě spoluvlastnictví na údaje o podílech jednotlivých spoluvlastníků (doporučujeme všechny vlastníky ověřit v centrálním rejstříku exekucí a v insolvenčním rejstříku, který naleznete zde. Dále věnujte pozornost zápisům týkajících se exekučních řízení, insolvenčních řízení, zástavních práv, věcných břemen a dalším obdobným zatížením. V ideálním případě si následně do kupní smlouvy nechte přidat prohlášení prodávajícího o tom, že předmětný pozemek není zatížen některým z výše uvedených omezení.

3) Je zajištěna přístupová cesta k pozemku?

Jakkoliv se tato otázka může zdát nadbytečná, její včasné zodpovězení Vám může ušetřit zdlouhavé a finančně náročné soudní řízení, kterým byste si svoji cestu k pozemku museli "vysoudit", neboť bez cesty Vám stavební úřad stavební povolení nevydá a banka úvěr neposkytne. Tuto informaci snadno ověříte v katastru nemovitostí, kde se zaměřte na údaje, komu patří příjezdová cesta. V případě, že příjezdová cesta nebude součástí pozemku, případně nebude ve vlastnictví prodávajícího či obce, trvejte na zřízení věcného břemene, případně na odkoupení části cesty od sousedního vlastníka. Tuto podmínku opět doporučujeme zahrnout do kupní smlouvy.

4) Jsou na pozemku zavedeny inženýrské sítě?

Inženýrské sítě představují zavedení elektřiny, vody, plynu nebo kanalizace na pozemek. Veškeré tyto sítě musí být zkolaudovány a vyvedeny do pilíře i šachet na daném pozemku. Bez uvedené kolaudace Vám stavební úřad nevydá stavební povolení, proto tuto skutečnost opět doporučujeme uvést v kupní smlouvě, jako závazek prodávajícího. V případě, že plánujete koupit nezasíťovaný pozemek, zjistěte si, zdali jsou inženýrské sítě vedeny na kraji pozemku či nikoliv. Pokud by byly inženýrské sítě vedeny pouze v ulici, je nutné nechat na vlastní náklady veškeré přípojky na pozemek přivést, což může být finančně velmi náročné. V takovém případě doporučujeme konzultovat veškerý postup s odborníkem, zejména stavebním úřadem a správci inženýrských sítí, aby se tak předešlo možným komplikacím.

5) Co vše můžu na pozemku postavit?

Účel pozemku, stejně jako procentuální zastavitelnost, maximální výšku hřebene, sklon střechy a další kritéria výstavby zjistíte z platného územního plánu (v textové části), ve kterém je jasně vyznačeno, které pozemky jsou v dané lokalitě určené k výstavbě, co vše lze na daném pozemku stavět nebo kam zasahují ochranná pásma, záplavové oblasti a další omezení pozemků. Územní plán obce naleznete na webových stránkách dané obce (formát .pdf). Některé menší obce pracují se zjednodušeným územním plánem zvaném intravilán, ve kterém jsou vyznačeny zastavěné plochy a plochy určené k výstavbě (opakem je extravilán).

6) Jaké jsou vlastnosti půdního podloží a hornin pod povrchem a jaký je stav spodní vody?

Mnoho lidí provádí geologický (geotechnický), hydrogeologický a radonový průzkum až po koupi daného pozemku, za účelem získání stavebního povolení. My však doporučujeme provést tyto průzkumy ještě před samotnou koupí, neboť mohou budoucím stavebníkům ušetřit nemalé výdaje a starosti v průběhu stavby. Problémy, kterých se chcete vyvarovat, mohou být zapříčiněny především nestabilním a sesedavým podložím u nedávných navážek, dále je potřeba vyhnout se zasypaným skládkám či dokonce poddolovaným územím či silně svažitému terénu, ale také oblastem s vysoce proměnlivou hladinou spodní vody. V takových případech pak musíte počítat se zvýšenými nároky (technickými i finančními) na konstrukci základů stavby, aby Váš dům nebyl nepříznivými půdními podmínkami ohrožen.

7) Jaký je sklon pozemku a na jakou stranu je orientován?

Významným faktorem ovlivňujícím cenu pozemku je jeho svažitost. Ideální případ nastává, pokud je pozemek zcela rovný, nicméně svažitost do 7 % je stále přijatelná. Tuto informaci si ověřte v plánu budoucí výstavby v okolí, který Vám dále může napovědět, jakou orientaci dostane Váš budoucí dům. S ohledem na nejrůznější požadavky budoucích stavitelů, kterým může být například solární zisk, se pak orientace stává důležitým faktorem.

8) Jak je řešeno oplocení pozemku?

Plot či oplocení lze definovat jako stavbu, která má zabránit nebo omezit pohyb za určenou hranici. Hlavně plot kolem pozemku slouží k ochraně nemovitostí, zajišťuje soukromí, brání pronikání nepovolaných subjektů na nemovitost, zvyšuje pocit bezpečí a také slouží k případnému zamezení úniku či vniku zvířat. Novela stavebního zákona, platná od 01. 01.2018, zjednodušila proces stavby plotu a oplocení, a to pro případ, že plot nebude přesahovat výšku 2 metry nebo nebude hraničit s veřejným prostranstvím. To znamená, že již pro stavbu oplocení není potřeba vydání územního souhlasu tak, jak tomu bylo do konce roku 2017. Plot je tedy možno postavit, aniž by se stavebnímu úřadu jeho stavba ohlašovala nebo se žádalo o vydání jakéhokoli souhlasu. Také odpadá potřeba mít souhlas souseda se stavbou. Avšak bude-li mít plánované oplocení větší výšku než 2 metry nebo hraničí-li pozemek s veřejným prostranstvím, je i nadále nutno mít pro realizaci oplocení příslušným stavebním úřadem vydaný stavební souhlas. Je třeba upozornit na to, že již dávno neplatí pravidlo, že vlastníkovi patří plot, nacházející se po pravé straně při pohledu z komunikace. Vlastnická práva se určují podle toho, kdo plot postavil. Majitelé společných hranic pozemků by se měli dohodnout a náklady nést rovným dílem. Je povinností každého vlastníka udržovat oplocení v dobrém stavu, a to proto, aby jejím případným poškozením nevznikla sousedovi škoda. U jednoduchých rozhrad může společnou zeď užívat každý ze sousedů na své straně až do poloviny její tloušťky. Může si také v ní zřídit výklenky. Nesmí však sousedovi učinit překážku v užívání jeho části.

9) Jaká je lokalita, dopravní a občanská dostupnost?

Dalším důležitým faktorem při výběru pozemku pro stavbu je jeho lokalita. Zdali se pozemek nachází v blízkosti velkého města, na jeho okraji či se naopak nachází v klidném prostředí daleko z dosahu velkých měst. Tato otázka souvisí s dostupností dopravy, a to jak silniční, tak železniční nebo například možnosti obslužnosti MHD. Pokud máte nebo plánujete na vybraném místě žit s rodinou, ověřte si, v jaké vzdálenosti jsou nejbližší školy, školky, dětští lékaři, nemocnice nebo jaká je dojezdová vzdálenost do obchodů.

10) Jak velké je riziko povodní?

Jak bylo uvedeno výše, je nutné si ověřit v územním plánu, zdali pozemek neleží v záplavové oblasti. Tuto informace si lze rovněž ověřit z povodňové mapy provozované Českou asociací pojišťoven, kterou si můžete zdarma stáhnout zde.

Yuriy Tsypuk